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哥哥失智了，有人想過戶他的房子，怎麼守住他的財產？—長照家庭必須知道的「暫時處分」-天使律師吳挺絹


一、案例故事：失智哥哥差點被賣掉的房子


我常說，長照家庭最怕的，不只是照顧上的辛苦，而是當家人失去判斷能力後，財產也跟著暴露在風險之中。


王先生60多歲，努力工作了大半輩子，名下有一間能讓自己安身立命的房子，也有一些存款。雖然無妻無子女，但他一直樂得當個快樂的單身貴族，一個人生活自在。


直到某一天，他像往常一樣到弟弟家串門子，聊天時卻突然口齒不清。


弟弟趕緊送他就醫，才知道哥哥罹患輕度腦中風，已經影響語言表達與認知能力。


弟弟一家擔心哥哥一個人生活不便，便把他接回家中照顧。後來，為了協助哥哥申請保險理賠，弟弟也聯絡了哥哥原本的保險業務員顏先生。


沒想到，顏先生竟在其他家人不知情、且王先生病後認知能力已受影響的情況下，勸王先生解掉原本保單，又重新購買新的保單。


先不論保單規劃是否真的對王先生有利，對肩負照顧責任的弟弟來說，這件事已經讓他心生不安。


「哥哥都已經傷到認知能力了，怎麼還會有人叫他簽新保單？」


幾個月後，王先生被醫師診斷確診失智症，並領有身心障礙證明。


因為生活習慣不同，加上弟弟夫妻年紀也不小，照顧壓力越來越沉重。經過溝通後，弟弟安排哥哥入住長照機構，希望由專業人員協助照顧，讓哥哥可以穩定生活。


原本以為事情總算可以安頓下來。


沒想到，有一天，弟弟到長照中心探望哥哥時，竟然看見顏先生也在現場。


當時弟弟還想，多一個人關心哥哥，也許是好事。


但幾週後，他接到顏先生通知：


「你哥哥之前說想賣房子，請我幫忙找房仲。現在已經找到買家，也簽好買賣契約了。你哥哥說土地、建物權狀在你這裡，請你把權狀交給我，好讓我們辦後續過戶。」


弟弟聽完，完全無法置信。


哥哥都已經確診失智了，還能自己決定賣房子嗎？


而且成交價格還明顯不符合行情。


更重要的是，如果這間房子真的被賣掉，哥哥未來的生活費、照顧費，要從哪裡來？


「哥哥在台灣除了我，沒有其他親人了。我想照顧他，但我也要為自己留老本啊！」


於是，弟弟來找我，問了一句讓人心疼的話：


「吳律師，我到底該怎麼幫哥哥保住他的財產？」


二、「暫時處分」為什麼很重要？


在失智、失能或認知能力明顯退化的案件裡，家屬常會想到要聲請「監護宣告」。


這是正確方向。


但問題是，監護宣告程序通常需要一段時間，實務上可能需要數月，甚至更久。


可是財產風險，往往不會等法院慢慢審。


像王先生的案件，房屋買賣契約已經簽了，對方甚至已經開始要求交付權狀，準備辦理後續過戶。


這時候，如果只聲請監護宣告，可能來不及阻止房屋被移轉。


因此，我們除了聲請弟弟擔任王先生的監護人之外，也同步向法院聲請「暫時處分」。


暫時處分的功能，就是在監護宣告程序尚未完成前，先請法院做出必要的保護性安排，例如：禁止任何人處分、移轉或辦理王先生名下房屋過戶。


簡單來說，「監護宣告」是建立未來長期管理財產的制度；

「暫時處分」，則是在危急時刻，先幫失智家人按下財產保護的暫停鍵。


三、如果沒有及時處理，會發生什麼困擾？


（一）房子可能真的被過戶出去


很多人以為，失智患者簽的契約一定無效，房子一定拿得回來。


但法律實務沒有這麼簡單。


真正困難的是，你必須證明：當事人在簽約當下，已經沒有足夠理解契約內容與法律效果的能力。


而「有失智診斷」和「簽約當下沒有意思能力」，在法院審理時，不會被直接畫上等號。


（二）事後追回財產，舉證非常困難


如果房子已經過戶，家屬才發現問題，後續可能必須提起民事訴訟，主張契約無效、塗銷登記，甚至還可能涉及刑事責任的追究。


但這些程序都曠日廢時，也需要大量證據。


病歷、診斷證明、身心障礙證明、簽約過程、對方是否明知失智狀況、成交價格是否合理，每一項都可能成為攻防重點。


所以，財產被移轉「前」先阻止，遠比事後再追回來，更重要。


（三）長照費用來源可能被切斷


對很多失智長輩來說，房子不只是財產，更是老後生活的安全網。


若房產在本人無法清楚判斷的情況下被低價出售，未來長照機構費、醫療費、看護費、生活費，都可能失去穩定來源。


長照需要的不是帳面上的資產，而是能真正用來支付費用的資源。


一旦老本被不當處分，受傷最深的，往往還是失智者本人。


（四）照顧者也會被迫承擔更大壓力


弟弟想照顧哥哥，但他自己也年紀大了，也有自己的家庭與老後需要準備。


如果哥哥的財產被不當移轉，未來照顧費用不足，最後壓力可能又回到弟弟身上。


這也是為什麼，監護宣告與暫時處分，不只是保護失智者，也是在保護「真正願意照顧患者的家屬」。


四、吳律師的說愛提醒


身為長期協助家庭處理長照、失智與資產保護規劃的律師，我想提醒大家幾件事：


（一）發現家人失智，請盡早聲請監護宣告


很多家屬會害怕聲請監護宣告，好像是在「剝奪」家人的權利。


但真正的問題是：當一個人已經無法判斷財產交易風險時，如果沒有合法的監護人協助管理財產，他反而更容易被有心人利用。


監護宣告的目的，不是控制家人，而是保護他。


（二）遇到房產即將被處分，要同步考慮暫時處分


如果家人名下不動產（或其他財產）已經出現，有被出售、贈與、抵押或過戶的危險，不要只等待監護宣告結果。


因為法院程序需要時間，但財產移轉可能很快。


這時候，就應該評估是否向法院聲請「暫時處分」，先阻止財產被處分，避免日後追討更加困難。


（三）重要文件不要輕易交出去


土地權狀、建物權狀、印鑑證明、存摺、印章、金融帳戶資料，都是可能影響財產安全的重要文件。


當家人認知能力已經退化，這些文件更應妥善保管，不要因為對方說「本人同意」就輕易交出。


在法律上，真正要確認的，不只是有沒有簽名，而是當事人簽名時，是否真的理解自己正在做什麼。


（四）法律行動要快，證據也要快


遇到類似情況，家屬可以先蒐集醫療診斷、身心障礙證明、長照機構紀錄、對話紀錄、買賣契約資訊、房仲或相關人員往來訊息。


必要時，也可先請律師發存證信函，明確告知對方：當事人認知能力已有問題，相關契約效力有重大疑義，不得繼續辦理過戶程序。


法律不是等到悲劇發生後才使用；

有時候，及時啟動法律程序，就是替家人守住最後一道門。


五、最後想說


王先生的故事，最令人擔心的，不只是「有人想賣他的房子」。


而是當一個人失智、無法清楚表達意思時，身邊是否有人能夠真正站出來，替他守住財產、守住老本，也守住未來被照顧的尊嚴。


很多家庭都是在財產被過戶之後，才驚覺事情不對。


但那時候，要再把房子追回來，往往困難重重。


如果家中已有長輩失智、失能，或明顯出現認知退化，請不要只把問題當成醫療或照顧問題。


這同時也是法律問題，更是資產安全問題。


監護宣告，是為了讓真正願意照顧他的人，有合法身分協助處理財產與生活安排。


暫時處分，則是在危急時刻，先替家人守住可能被移轉的財產。


我們無法阻止家人老去，也無法完全避免疾病發生。


但至少，在家人最脆弱、最需要保護的時候，我們可以用法律制度，替他守住一生辛苦留下來的老本。


因為真正的照顧，不只是陪他吃飯、看醫生、住機構。


真正的照顧，也包括在他無法保護自己的時候，替他守住財產，守住尊嚴，守住人生下半場最後的安全感。


👩‍⚖️ 最懂長照的資產傳承律師

吳挺絹律師／理財規劃顧問

經手數百件遺囑、信託與傳承規劃案件，與稅務團隊合作，協助您做好真正完整的傳承安排。


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