• 吳挺絹律師

借名登記 vs.信託vs.親情


大家好,今天和大家聊聊新聞案例!

前幾天有新聞講到:

有位媽媽早年贈與一棟房子給兒子,

沒想到後來兒子經商失敗,導致給兒子的房子被債權人查封,即將被法拍,

因此為了保住這個給兒子的房子,

媽媽把定存解約出錢,再用已出家的女兒名義,另向債權人農會貸款把房子買下,

後來房子仍由爸媽及女兒居住,但地價稅、房屋稅及貸款也都是媽媽繳的

6年後,爸爸過世,媽媽向女兒要求返還房屋,

女兒不願意還,她說房子是媽媽贈與給自己的,

雙方因此鬧上法院....

我們在討論問題的解決方案之前,會先思考:「到底今天要解決的是什麼問題?」

媽媽想解決的問題是:

1.房子最終還是想給兒子,但怕兒子有債務問題,因此目前不便放兒子名下,

2.還有自己和老伴一樣要住在房子養老

因此,她用了【借名登記】,也就是媽媽把自己花錢買回來的房子登記在女兒名下,但實際上的管理、使用(居住)、收益(出租)、處分 ,都是媽媽自行掌控處理!

實務上,是很容易產生紛爭的方式。

因為,借名登記通常是給親屬,而基於【信任】!很少寫契約,因此之後想要終止借名登記關係,把財產要回來時,【舉證】會費很大的力氣!當證明不成功時,財產就討不回來了!舉證之所在,敗訴之所在!是法律的名言!

但如果她真的要對兒子有保障,當初其實可以考慮用【信託】,自己買房子回來,受託人放女兒,【信託】的定義是,媽媽(委託人)一樣把自己花錢買回來的房子(信託財產)登記在女兒(受託人)名下,而受託人是名義上所有權人,也會對於房子有管理、處分的權限,但必須受限於【信託契約】的【條款限制】,可以限制女兒不能賣房子、不能設定抵押權、不能未經委託人同意出租給第三人...

而重點是信託會有【受益人】

這個故事裡,為符合媽媽需求

受益人可以安排爸爸、媽媽,先讓爸爸媽媽可以安心居住房屋到終老~

【信託期間】可以安排到媽媽過世後終止!

而信託契約可以約定:信託終止之後,女兒(受託人)有義務把房屋移轉給最終受益人【兒子】

1.可以為兒子多爭取一些時間(本案至少有9年)處理債務問題!

期間內兒子的債權人不能去拍賣房子(因為房子已不在兒子名下)!

2.女兒(受託人)也要受限於信託契約,不能隨意賣房、設定抵押!財產要依照信託契 約,移轉給最終受益人!可以防止受託人有私心(像案例中的情形)!

3.而且這對父母親也可以安心有房子居住養老!

不會有【借名登記】契約常見的問題

就是房屋名義上所有人兒子或女兒主張是贈與,因為需要用錢...等等因素,把房屋賣了,導致爸媽本來要養老的房子都沒了!再來打借名登記契約官司....這就關係破裂,並且最糟的情況就是房子、親情都沒了!

這個案子的媽媽是幸運的,法官有認定借名登記關係存在,把房子拿回來了,但和女兒的親情卻輸掉了....

希望大家在處理家庭財產傳承上,都能有更多的法律知識,或在處理之前,找專業律師諮詢,找到最好的解決問題方案,以保家庭關係圓滿和諧的最終目的!

祝福大家家庭關係都能圓滿啊^O^

謝謝!

若有相關法律問題,歡迎預約本所諮詢!

#借名登記 #信託 #贈與 #債務 #查封 #拍賣

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