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作家相片吳挺絹律師/理財規劃顧問(AFP)

借名登記的財產,如何要求返還?-天使律師吳挺絹


借名登記,是我國人常見的一種財產管理方式。

但令人困擾的是,如何要求返還?


借名登記關係,通常發生在親屬,或是一起投資的朋友之間。

背後的原因動機,不一而足,五花八門。

諸如,家屬貸款可以有優惠利率方案,因此就用他的名義登記購置房產。

打官司期間,不方便把自己真實的財產情況公開,避免新增困擾,所以買房也借用親屬名義登記。

而若是,父母使用子女的名義購置房產,一開始可能覺得自己可以掌控,小孩一定會聽自己的話,隨時要取回沒有問題。

但隨時間經過,孩子長大,甚至結婚有配偶,父母年邁,其他小孩覺得不公平或擔心未來有分配財產的爭議,此時父母要跟孩子說「房產登記回來?】或是「登記部分持份給其他兄弟姊妹?」

許多時候,都會遇到困難。




筆者就處理過幾件案件借名登記的案件。

有些家庭,是在父或母親過世後,子女們為財產管理方便,

先把不動產登記在其中一位兄弟姊妹名下。


通常這種情況,會把該不動產,留給尚生存的父親或母親居住使用,

或是兄弟姊妹們合開的公司使用。

因此,大家通常在父母親還健在時,相安無事。

但在父母過世後,處理遺產分配時,這個名實不符的房產登記問題,就又會被拉到檯面上來討論。

也有案例是,不動產在雙北市,因為有建商上門洽談都更,兄弟姐妹們希望能夠名實相符,以避免自己,因為不是地政事務所登記的所有權人,權益受損,而來諮詢討論「不動產如何過戶回來」。


因此,筆者在法律諮詢時,很常被問到:「吳律師,我現在跟OO(名義所有權人)談不攏,他都沒有回應我,我現在要怎麼做,才能把房產給討回來?」


我會跟客戶說:「法院打官司,困難的不是真相及法律上的主張,真正困難的是『證據』!」


因此,筆者整理一些法院實務上,通常需要看到哪些「證據」?

才能認同借名登記關係存在,讓真正的所有權人,可以把財產給討回來。

也讓有追討財產需求的朋友,可以自己先知道該準備什麼資料?才好跟律師做諮詢討論。



一、借名登記的定義 按稱「借名登記」者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,及出名者與該登記有關之勞務給付,具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質,應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,當賦予無名契約之法律上效力,並依民法第五百二十九條規定,適用民法委任之相關規定。」(最高法院 99 年度台上字第 1662 號民事判決參照)


簡言之,法院需要原告提出證據(包含證人)證明:
1.在做財產登記時,雙方有把自己的財產,用他人的名義登記之「合意」
2.原告在財產登記後,還是自己管理、使用、收益、處分財產

法律上的定義很簡單,但在打官司的時候,事實上沒有那麼容易證明,因為雙方通常沒有簽「書面的借名登記契約書」,而主觀上(腦袋裡)的想法,沒有那麼容易證明。

因此,打官司時,容易兩造淪為各說各話,原告主張借名登記關係,但被告(特別被告是子女的時候)通常會主張,財產是原告贈與給自己的!


二、把財產取回的第一步,終止借名登記關係

借名登記關係,法律上是類推適用民法委任的規定,原則上,是「隨時」都可以終止借名登記關係的(除非雙方有另外的約定)。

通常是發存證信函(或律師函)給對方終止借名登記契約關係;當然,如果雙方溝通協調後沒有結果,也可以請律師提告寫起訴狀,這時候就是以起訴狀遞交給法院(法院會寄其中一份給對方)的方式,終止借名登記關係。


三、我們一起來看一個實務的案例: 曾有一位母親,在退休之後,想要用退休金作為頭期款,購買新屋。

但因為退休,已沒有固定收入,很難跟銀行申請房屋貸款,所以跟自己的兒子商量「用兒子的名義申辦貸款,買房之後借名登記在兒子名下。」

兒子也欣然同意。


之後,母親用兒子名義,跟建商簽訂買賣契約書,購買座落新北市的房屋及車位。

也用兒子名義,成功向銀行貸款。

除了把不動產登記在兒子名下,

房貸、稅金、保險的扣繳,也都是透過兒子名下帳戶處理。

母親就是定期把現金存到兒子名下帳戶,繳納相關費用。

而兒子的帳戶存摺、權狀等,都交給母親保管。

房子則是母親和兒子共同居住使用。


母子倆也這麼相安無事了許多年。


母親和兒子之間,很符合人之常情的,當然沒有簽署過「借名登記契約書」。

後來兒子結婚,這是喜事,但很遺憾,母親因為和媳婦處得不好,就搬去和女兒一起住了。


此時,母親的朋友和她提醒,現在房子是兒子和媳婦在住。

為避免兒子未來有不同的想法,導致母親很難把房產給取回,

以及畢竟地政事務所登記的是兒子的名字,兒子如果把房產變賣的話,母親就欲哭無淚了(雖然還是可以要求損害賠償),因此,母親就要求兒子,補簽借名登記契約書給她。兒子也同意了。


幾年後,母親因為中風,需要更多的現金才能給付醫療費用,

也因為生病,母親有感於世事無常,希望安排財產傳承事宜,

在考慮許久之後,鼓起勇氣跟兒子提出「房產要出售的想法」,

但讓母親很受傷的是,這個要求,遭到兒子的拒絕!

在思考許久之後,母親終於採取法律上的行動,對兒子提告「借名登記關係終止,要求返還房產。」


打官司期間,兒子跟法官主張:

「報告法官,房子是我為了和母親同住而買的,但簽約當時我人在國外,才請我媽代理簽約,這也是為什麼,買房子是用我的名義買,房貸也是用我的銀行帳戶去扣款的原因。」、

「我的銀行存摺印章,還有房屋權狀,會在我媽媽那裡。是我一直和母親的默契,她說怕我被騙,所以都幫我保管!」、

「媽媽有出頭期款,但那是贈與給我的財產!不過其他房貸,都是扣我銀行帳戶的薪水!」、

「當初簽借名登記契約書給媽媽,是因為我媽生病了,我為了安撫她的情緒,我才簽的。我們都知道,和事實不符,不算數的。」


官司打到一半,母親抱著遺憾身故,女兒接著繼續和哥哥把官司給打下去。


官司一審,法官是判母親敗訴的,二審也是......因為對於雙方的合意,還有財產的管理使用,都是母親說了算,法院認為證據不足。


一直到第三審最高法院,法官認同女兒提出的主張「哥哥當初根本就沒有買房的能力,因為他工作不穩定,根本就沒有錢!」、「請法院去調查哥哥的銀行帳戶往來明細,還有所得稅的資料,來證明我哥沒錢買房子,房子就是我媽媽的!」才把案件發回給其他第二審高等法院的法官審理,才翻盤判決確「媽媽和兒子之間是借名登記關係。而官司也足足打了6年!」


以上只是用一個案例的雙方主張,來和大家分享:「打官司最困難的,就是雙方要提出證據來證明自己說的才是事實。而打借名登記的官司,主要的舉證責任,會在原告,也就是案例中的媽媽。」


四、法院判斷參考之證據

考量到大家舉證的辛苦,因此筆者整理多個借名登記案件中,法院曾有參考過的證據。

給各位希望透過律師及法院,幫你討回財產的朋友們參考。

但是當然,個案中可以提供的證據資料,還是會因為案情而有所不同,

如果有需要,歡迎來找筆者諮詢討論。



五、最後做一個小提醒,即便是雙方有共識,要把借名登記的財產返還,還是會涉及到相關的稅務問題!要如何處理,才能最節稅?歡迎來和筆者諮詢討論。


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